El Proyecto Cocun se proyecta como un hito en la construcción sostenible urbana de Bogotá al ser planeado como el primer hotel estructurado en madera técnica de la capital.
Diseñado bajo el modelo Build to Rent (construir para rentar), este hotel boutique de 20 habitaciones en el corredor de Galerías combina una propuesta estética y ecológica con un pool de rentas administrado de forma 100% pasiva y delegada.
En este artículo abrimos las cartas del proyecto: desde sus planos arquitectónicos hasta el desglose
- Precio preventa: $10 MM/m² (sobre área vendib
- Derechos fiduciarios (FIDIS): 8.000 derechos disponibles al público (de 10.000 totales)
- Área construida total: 1.179 m² (incluyendo áreas comunes y técnicas)
- Área vendible: 950 m² (metraje privado comercializable de suites y locales)
- Capacidad: 20 habitaciones de diseño (5 suites de 20 m² y 15 apartaestudios de 25 m²
- Operador: Gestión hotelera 100% delegada a Nabilera
Planos Arquitectónicos y Distribución Espacial
El proyecto esta ubicado sobre un lote de 240 m² (8 m de frente por 30 m de fondo) en la Carrera 22 # 51-63.
Planta de Acceso y Servicios (ARQ01)
Planta Tipo y Cubiertas (ARQ02)
Estructura del Producto: Derechos Fiduciarios
Invertir en Cocun no significa comprar un apartamento aislado para administrarlo de forma individual. La inversión se realiza mediante la adquisición de Derechos Fiduciarios (FIDIS) representados en una participación proporcional sobre el patrimonio autónomo del fideicomiso, el cual es dueño del lote, la superestructura del edificio, la dotación hotelera y los flujos netos de la operación.
Ubicación, Mercado y Sostenibilidad
La ubicación determina el flujo de caja. Situado en el corredor de Galerías, el proyecto se conecta directamente con flujos de turistas deportivos, culturales y académicos gracias a la cercanía con el Estadio El Campín, el Movistar Arena y las universidades del sector.
Para respaldar su impacto ecológico y capturar valor financiero, el proyecto se estructurará bajo estándares nacionales e internacionales de construcción verde:
- CASA / CCCS: Alineación con el sello del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible para el acceso a tasas de crédito verde preferencial.
- Ley 1715: Aprovechamiento de incentivos tributarios y exclusión de IVA para materiales y sistemas de generación de energía renovable (paneles solares del *Solar
- Operación Net-Zero.
Desglose de inversión
El presupuesto total del Proyecto Cocun está distribuido en cinco grandes categorías, sumando un costo estimado de desarrollo de $7.244 MM para un área construida total proyectada de 1.179 m²:
| Categoría | Costo estimado |
|---|---|
| Terreno (aporte del lote de 240 m²) | $1.000 MM |
| Permisos, diseños y trámites | $350 MM |
| Comercialización, interventoría y seguros | $778 MM |
| Construcción directa (estructura + acabados): estamos presupuestando un costo por metro cuadrado de construcción en $4 MM/m². | $4.716 MM |
| Primera dotación y equipamiento hotelero | ~$400 MM |
| Total proyecto | $7.244 MM |
El terreno representa aproximadamente un ~14% del costo total, una proporción favorable que refleja la eficiencia de construir en altura con madera técnica sobre un lote compacto en una zona consolidada.
¿Cómo se estructura un presupuesto de promoción inmobiliaria?
En la industria de la construcción colombiana se distinguen dos conceptos clave para entender un presupuesto:
PEM (Presupuesto Estimado de Material y Mano de Obra): es lo que le cuesta al constructor ejecutar la obra física — materiales, mano de obra directa, equipos y subcontratos. Es el núcleo técnico del costo.
PEC (Presupuesto Estimado del Contratista): toma el PEM como base y le añade los gastos generales del contratista (~19%, que incluye administración, imprevistos y utilidad). En una promoción inmobiliaria, el costo total de construcción suele estar entre un 40% y un 50% por encima del PEM
Adicionalmente, un proyecto bien estructurado contempla costos indirectos que garantizan la viabilidad comercial y técnica:
- Costo comercial: ~3% de las ventas totales (publicidad y sala de ventas)
- Gerencia de construcción: 2,5% a 3% del presupuesto de obra.
- Gerencia de proyecto: 4% a 7% del costo total, según la complejidad.
- Comisiones de corretaje: 1% a 2% sobre ventas
Entender esta estructura permite al inversionista distinguir entre un presupuesto realista y uno que omite costos críticos para aparentar mayor rentabilidad.
¿Por qué $10 MM/m² hoy vale más mañana? — El puente de valorización
El inversionista de preventa entra al precio del área vendible ($10 MM/m² sobre 950 m² privados de suites), pero su derecho fiduciario representa una porción de un activo hotelero real mucho mayor y completamente dotado de 1.179 m² construidos.
| Concepto de Entrada (Preventa) | Cálculo / Fórmula | Valor Equivalente |
|---|---|---|
| Inversión Entrada | 950 m² vendibles × $10 MM/m² | $9.500 MM |
| Costo de Obra + Lote | Terreno + PEM + PEC + Gastos | $7.244 MM |
| Utilidad Bruta / Respaldo | Ventas Preventa ($9.500 MM) − Costo ($7.244 MM) | $2.256 MM |
| Valoración Emisión | 10.000 derechos × ~$1,187 MM nominal c/u | $11.875 MM |
| Valor Equivalente Operando | $11.875 MM emisión ÷ 1.179 m² construidos | ~$10,72 MM/m² |
Propuesta para el dueño del lote
El esquema contempla que el propietario del terreno aporte el lote valorado en $1.000 MM al fideicomiso inmobiliario (patrimonio autónomo). Con los ingresos de preventa, una vez asegurado el cierre financiero de la construcción, el siguiente capital se destina prioritariamente a pagar a los dueños del lote el valor estipulado de $1.000 MM más una rentabilidad desde el momento del aporte hasta el pago efectivo.
Comparación: ¿cuánto vale cada habitación?
Cocun propone 20 habitaciones: 5 sencillas de 20 m² y 15 apartaestudios de 25 m². El costo equivalente por habitación de 20 m², completamente dotada y lista para operar, es de aproximadamente ~$201 MM.
En el mercado de Galerías, un apartamento pequeño comparable requiere una inversión similar — pero con una diferencia sustancial: el inmueble está para amoblar y además el comprador individual asume el 100% de la administración.
El modelo de Cocun convierte esa inversión individual en una participación dentro de un activo hotelero administrado profesionalmente, con estructura fiduciaria y respaldo.
Los 10.000 derechos fiduciarios
El Proyecto Cocun se estructura sobre una emisión total de 10.000 derechos fiduciarios:
| Participante | chos F | Porcentaje |
|---|---|---|
| Venta pública (inversionistas) | 8.000 | 80,0% |
| Madebloque (promotor) | 667 | 6,67% |
| Polok | 667 | 6,67% |
| Nabilera (operador hotelero) | 666 | 6,66% |
| Total | 10.000 | 100% |
El precio de entrada para inversionistas se calcula sobre 950 m² vendibles a $10 MM/m², alcanzando unas ventas totales de $9.500 MM. La utilidad bruta de desarrollo — la diferencia entre las ventas y el costo total — asciende a $2.256 MM.
Punto de equilibrio
El proyecto alcanza su punto de equilibrio al captar el 30% de las ventas en preventa, equivalente a $2.850 MM. Una vez alcanzado este umbral, la fiduciaria autoriza el inicio de la construcción y la liberación controlada de los recursos.
Balance proyectado del primer año de operación
Una vez construido y en funcionamiento, el hotel Cocun proyecta los siguientes resultados bajo un escenario deliberadamente conservador:
- Ingresos año 1: ~$1.052 MM
- Utilidad neta año 1: ~$432 MM
- Ocupación proyectada: ~60%
- Tarifas de referencia (temporada baja): $150K/noche (sencilla), $250K/noche (apartaestudio)
Proyecciones con supuestos conservadores. No constituyen promesa de rentabilidad.
La utilidad bruta de desarrollo de $2.256 MM permanece como capital de respaldo operativo dentro del patrimonio autónomo del fideicomiso, generando rendimientos de renta fija mientras no se requiera para la operación o mantenimiento.
Supuestos del escenario conservador
Las proyecciones del primer año se construyen con los siguientes supuestos de piso:
- Tarifas de temporada baja durante todo el año: se utiliza la tarifa más baja del rango ($150K sencilla, $250K apartaestudio) para los doce meses, sin incluir incrementos por temporada alta, festivos o eventos.
- Ocupación por debajo del promedio del mercado: el ~60% proyectado está por debajo de la ocupación promedio de hoteles en el corredor Galerías–Teusaquillo
- Provisiones anuales de $50 MM: se reservan fondos para mantenimiento preventivo, reposición de dotación y contingencias operativas.
- Cero deuda financiera: el proyecto no contempla apalancamiento bancario, eliminando el costo del servicio de deuda.
Cocun se construye desde los datos
Cocun es un proyecto que se construye desde los datos. Los números están abiertos, los supuestos son verificables y la estructura fiduciaria garantiza que cada peso se administra bajo reglas claras.
Bibliografía y referencias
- Superintendencia Financiera de Colombia, Circular Externa 029 de 2014 — marco normativo de negocios fiduciarios inmobiliarios.
- Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) — estándares de construcción sostenible en Colombia.
- EDGE / IFC World Bank Group — metodología de certificación verde para edificaciones en mercados emergentes.
- Proyecto Cocun.pdf y Proyecto de hospedaje Nabilera_cokun.xlsx — documentos de estructuración financiera del proy
Proyecciones con supuestos conservadores. No constituyen promesa de rentabilidad. Edición informativa de Madebloque — mayo 2026.