Un hotel de 20 habitaciones con superestructura de madera técnica en uno de los corredores de mayor demanda de Bogotá. ¿Cuánto cuesta construirlo, cómo se financia y cuándo genera retorno? En este artículo abrimos el modelo financiero del Proyecto Cocun para que cada parte interesada evalúe la oportunidad con datos reales y supuestos conservadores.
Desglose de inversión
¿Por qué es mejor que comprar un apartamento para arrendar? Porque se diluye la vacancia entre las 20 habitaciones: si una habitación está desocupada, las otras 19 siguen generando ingreso. Un operador profesional maximiza la tarifa y la ocupación. La estructura fiduciaria protege los recursos de todos los participantes bajo reglas claras y supervisadas.
El presupuesto total del Proyecto Cocun está distribuido en cinco grandes categorías. El área construida total proyectada es de 1.179 m².
| Categoría | Costo estimado |
|---|---|
| Terreno (aporte del lote de 240 m²) | $1.000 MM |
| Permisos, diseños y trámites | $350 MM |
| Comercialización, interventoría y seguros | $778 MM |
| Construcción directa (estructura + acabados): estamos presupuestando un costo por metro cuadrado de construcción en $4 MM/m². | $4.716 MM |
| Primera dotación y equipamiento hotelero | ~$400 MM |
| Total proyecto | $7.244 MM |
El terreno representa aproximadamente un ~14% del costo total, una proporción favorable que refleja la eficiencia de construir en altura con madera técnica sobre un lote compacto en una zona consolidada.
¿Cómo se estructura un presupuesto de promoción inmobiliaria?
En la industria de la construcción colombiana se distinguen dos conceptos clave para entender un presupuesto:
PEM (Presupuesto Estimado de Material y Mano de Obra): es lo que le cuesta al constructor ejecutar la obra física — materiales, mano de obra directa, equipos y subcontratos. Es el núcleo técnico del costo.
PEC (Presupuesto Estimado del Contratista): toma el PEM como base y le añade los gastos generales del contratista (~19%, que incluye administración, imprevistos y utilidad). En una promoción inmobiliaria, el costo total de construcción suele estar entre un 40% y un 50% por encima del PEM puro.
Adicionalmente, un proyecto bien estructurado contempla costos indirectos que garantizan la viabilidad comercial y técnica:
- Costo comercial: ~3% de las ventas totales (publicidad, sala de ventas, materiales).
- Gerencia de construcción: 2,5% a 3% del presupuesto de obra.
- Gerencia de proyecto: 4% a 7% del costo total, según la complejidad.
- Comisiones de corretaje: 1% a 2% sobre ventas cerradas.
Entender esta estructura permite al inversionista distinguir entre un presupuesto realista y uno que omite costos críticos para aparentar mayor rentabilidad.
¿Por qué $10 MM/m² hoy vale más mañana? — El puente de valorización
El inversionista de preventa entra al precio del área vendible ($10 MM/m² sobre 950 m² privados de suites), pero su derecho fiduciario representa una porción de un activo hotelero real mucho mayor y completamente dotado de 1.179 m² construidos.
| Concepto de Entrada (Preventa) | Cálculo / Fórmula | Valor Equivalente |
|---|---|---|
| Inversión Entrada | 950 m² vendibles × $10 MM/m² | $9.500 MM |
| Costo de Obra + Lote | Terreno + PEM + PEC + Gastos | $7.244 MM |
| Utilidad Bruta / Respaldo | Ventas Preventa ($9.500 MM) − Costo ($7.244 MM) | $2.256 MM |
| Valoración Emisión | 10.000 derechos × ~$1,435 MM nominal c/u | $14.350 MM |
| Valor Equivalente Operando | $14.350 MM emisión ÷ 1.179 m² construidos | ~$12,2 MM/m² |
Interpretación: Quien invierte a un precio de preventa de $10 MM/m² adquiere derechos que representarán un activo terminado, dotado y operando con un valor equivalente de ~$12,2 MM/m² sobre el total del área construida. Este \"puente de valorización\" representa la plusvalía de entrar en etapas tempranas de preventa fiduciaria sobre planos.
Propuesta para el dueño del lote
El esquema contempla que el propietario del terreno aporte el lote valorado en $1.000 MM — equivalente al ~13.8% del costo total del proyecto — y reciba a cambio 1.380 derechos fiduciarios (13,8% de la emisión). No se trata de una venta en efectivo: la valorización del aporte queda atada al desempeño del hotel.
En términos de la emisión, los 1.380 derechos representan un valor equivalente de aproximadamente ~$1.980 MM, lo que significa que el dueño del terreno captura una apreciación significativa respecto al valor de mercado del lote sin necesidad de venderlo y sin asumir riesgo de construcción directa. Ademas el patrimonio autónomo empezaría a pagar el impuesto predial y a hacer los otros trámites administrativos de la propiedad.
Comparación: ¿cuánto vale cada habitación?
Cocun propone 20 habitaciones: 5 sencillas de 20 m² y 15 apartaestudios de 25 m². El costo equivalente por habitación de 20 m², completamente dotada y lista para operar, es de aproximadamente ~$243 MM.
En el mercado de Galerías, un apartamento pequeño comparable requiere una inversión similar — pero con una diferencia sustancial: el inmueble está para amoblar y ademas el comprador individual asume el 100% de la administración y no cuenta con un operador profesional ni con la diversificación de 20 unidades generando ingreso simultáneamente.
El modelo de Cocun convierte esa inversión individual en una participación dentro de un activo hotelero administrado profesionalmente, con estructura fiduciaria y respaldo de tres promotores especializados.
Los 10.000 derechos fiduciarios
El Proyecto Cocun se estructura sobre una emisión total de 10.000 derechos fiduciarios.
| Participante | Derechos | Porcentaje |
|---|---|---|
| Venta pública (inversionistas) | 6.620 | 66,2% |
| Madebloque (promotor y constructor) | 660 | 6,6% |
| Polok (interventoría) | 660 | 6,6% |
| Nabilera (operador hotelero) | 660 | 6,6% |
| Dueño del terreno | 1.380 | 13,8% |
| Total | 10.000 | 100% |
El precio de entrada para inversionistas se calcula sobre 950 m² vendibles a $10 MM/m², alcanzando unas ventas totales en preventa de $9.500 MM. La utilidad bruta de desarrollo — la diferencia entre las ventas y el costo total — asciende a $2.256 MM. Conozca más sobre la estructura del proyecto en la página principal de Cocun. El total de los derechos fiduciarios estarían valorados en conjunto en $14.350 MM. Esto equivale a un valor de ~$12,17 MM por cada metro cuadrado construido.
Punto de equilibrio
El proyecto alcanza su punto de equilibrio al captar el 30% de las ventas en preventa, equivalente a $2.850 MM. Una vez alcanzado este umbral, la fiduciaria autoriza el inicio de la construcción y la liberación controlada de los recursos.
Balance proyectado del primer año de operación
Una vez construido y en funcionamiento, el hotel Cocun proyecta los siguientes resultados bajo un escenario deliberadamente conservador:
- Ingresos año 1: ~$1.052 MM
- Utilidad neta año 1: ~$432 MM
- Ocupación proyectada: ~60%
- Tarifas de referencia (temporada baja): $150K/noche (sencilla), $250K/noche (apartaestudio)
Proyecciones con supuestos conservadores. No constituyen promesa de rentabilidad.
La utilidad bruta de desarrollo de $2.256 MM permanece como capital de respaldo operativo dentro del patrimonio autónomo del fideicomiso, generando rendimientos de renta fija al 10% EA (tasa de referencia a febrero 2026) mientras no se requiera para la operación o mantenimiento del activo.
Supuestos del escenario conservador
Las proyecciones del primer año se construyen con los siguientes supuestos de piso:
- Tarifas de temporada baja durante todo el año: se utiliza la tarifa más baja del rango ($150K sencilla, $250K apartaestudio) para los doce meses, sin incluir incrementos por temporada alta, festivos o eventos.
- Ocupación por debajo del promedio del mercado: el ~60% proyectado está por debajo de la ocupación promedio de hoteles en el corredor Galerías–Teusaquillo de Bogotá.
- Provisiones anuales de $50 MM: se reservan fondos para mantenimiento preventivo, reposición de dotación y contingencias operativas.
- Cero deuda financiera: el proyecto no contempla apalancamiento bancario, eliminando el costo del servicio de deuda y reduciendo el riesgo estructural.
Estos supuestos buscan que cualquier desviación respecto a la proyección sea positiva, no negativa.
Siguiente paso: carta de intención
Antes de comprometer recursos significativos, el proceso de Cocun contempla la firma de una carta de intención (o carta de entendimiento) entre las partes. Este documento cumple una función crítica como mitigador de riesgo:
- Permite evaluar la viabilidad del proyecto antes de comprometer capital o aportes definitivos.
- Protege al promotor si el dueño del terreno se retira, estableciendo penalidades claras si el aporte no se materializa.
- Define los términos económicos preliminares: valoración del lote, porcentaje de participación y plazos.
- Habilita los estudios técnicos iniciales: estudio de suelos, topografía, esquema arquitectónico preliminar.
- Inicia la coordinación BIM y la elaboración del BEP (Building Execution Plan) — el plan maestro de ejecución que integra cronograma, costos y modelo digital.
- Compra del dominio web cocun.
La carta de intención no es un compromiso irrevocable. Es una herramienta de alineación que reduce la incertidumbre para todas las partes y establece las condiciones para avanzar con confianza hacia la estructuración formal del fideicomiso.
Cocun se construye desde los datos
Cocun es un proyecto que se construye desde los datos. Los números están abiertos, los supuestos son verificables y la estructura fiduciaria garantiza que cada peso se administra bajo reglas claras.
Visite la página del Proyecto Cocun para conocer la ficha técnica completa, o contáctenos directamente para agendar una reunión de evaluación.
Bibliografía y referencias
- Superintendencia Financiera de Colombia, Circular Externa 029 de 2014 — marco normativo de negocios fiduciarios inmobiliarios.
- Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) — estándares de construcción sostenible en Colombia.
- EDGE / IFC World Bank Group — metodología de certificación verde para edificaciones en mercados emergentes.
- Proyecto Cocun.pdf y Proyecto de hospedaje Nabilera_cokun.xlsx — documentos de estructuración financiera del proyecto.
Proyecciones con supuestos conservadores. No constituyen promesa de rentabilidad. Edición informativa de Madebloque — mayo 2026.